O que fazer quando o imóvel na planta atrasa? Seus direitos e como agir

Saiba o que fazer quando o imóvel na planta atrasa. Conheça seus direitos, prazos, indenizações e como agir. Especialista em direito imobiliário em Curitiba.

Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitos brasileiros. A possibilidade de planejar a casa própria, personalizar acabamentos e pagar parcelas durante a obra torna essa modalidade atraente. No entanto, quando a construtora atrasa a entrega do imóvel, esse sonho pode se transformar em um verdadeiro pesadelo.

Se você está passando por essa situação, saiba que a lei está ao seu lado. O atraso na entrega de imóveis na planta gera direitos claros ao comprador, garantidos pela Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), pelo Código Civil e entendimento dos nossos tribunais.

Neste guia completo, você vai entender:

• Qual é o prazo de tolerância para a entrega da obra
• Quais são os argumentos inválidos que a construtora pode usar
• Quais indenizações você pode receber
• O passo a passo para fazer valer seus direitos

___________________________

1. O prazo de tolerância de 180 dias: o que você precisa saber

Muitos compradores não sabem, mas a lei permite que a construtora tenha um prazo de tolerância para entregar o imóvel. Esse período é de até 180 dias corridos após a data prevista em contrato.

Para que esse prazo seja válido, ele precisa estar previsto expressamente no contrato, em cláusula clara e destacada. Se o contrato não mencionar essa tolerância, qualquer atraso já configura inadimplemento contratual.

Atenção: cláusulas que tentam ampliar esse limite para mais de 180 dias são nulas e não vinculam o comprador.

___________________________

2. Quando o atraso realmente começa a contar?

O atraso só se caracteriza após o fim do prazo de tolerância de 180 dias. Por exemplo: se a entrega estava prevista para dezembro de 2024, a construtora tem até junho de 2025 para cumprir a obrigação sem que o comprador possa exigir rescisão por atraso.

Além disso, é importante saber que a entrega formal do imóvel exige mais do que as chaves. A construtora precisa apresentar o Habite-se e comunicar oficialmente o comprador sobre a conclusão da obra e a regularidade documental. Sem isso, o prazo de entrega permanece tecnicamente em aberto.

___________________________

3. Os argumentos mais comuns (e inválidos) das construtoras

Quando há atraso na entrega do apartamento comprado na planta, é comum que a construtora tente se justificar com argumentos como:

• Chuvas em excesso
• Falta de mão de obra qualificada
• Entraves administrativos ou burocráticos
• Embargo do empreendimento
• Aquecimento do mercado

Essas alegações não são aceitas pela Justiça. Tais fatores fazem parte do risco do negócio e não configuram caso fortuito ou força maior.

Outro argumento inválido é a emissão do Habite-se. A expedição do Habite-se, quando não coincide com a disponibilização física do imóvel, não afasta a mora contratual da vendedora.

___________________________

4. Quais são os seus direitos em caso de atraso?

Superado o prazo de tolerância sem a entrega do imóvel, o comprador pode escolher entre as seguintes alternativas:

a) Exigir o cumprimento do contrato com indenização

Você pode manter o contrato e exigir que a construtora entregue o imóvel, cobrando indenização pelo atraso. Isso inclui:

• Multa moratória: geralmente de 1% ao mês sobre o valor já pago, devida a cada mês de atraso até a efetiva entrega
• Danos materiais: como gastos extras com aluguel de outro imóvel durante o período de atraso
• Lucros cessantes: indenização pela impossibilidade de usufruir do imóvel ou alugá-lo para terceiros
• Danos morais: o sofrimento e a frustração causados pelo atraso também podem gerar indenização

b) Rescindir o contrato (distrato) e receber os valores de volta

Se você não deseja mais o imóvel, pode pedir a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente e com juros.

c) Pedir a inversão da cláusula penal

A multa prevista para inadimplemento do comprador pode ser aplicada à construtora que descumpre o prazo de entrega.

___________________________

5. Passo a passo: o que fazer quando o imóvel na planta atrasa

Se você está com atraso na entrega do imóvel na planta, siga estas orientações:

1. Verifique o contrato

Confira a data de entrega prevista e se há cláusula de tolerância de 180 dias.

2. Notifique a construtora

Envie uma notificação extrajudicial exigindo uma posição oficial sobre o andamento da obra e a nova data de entrega.

3. Reúna provas

Guarde todos os documentos: contrato, recibos de pagamento, comunicados da construtora, fotos da obra, e-mails trocados e comprovantes de gastos extras (como aluguéis).

4. Consulte um advogado especializado

O atraso na entrega de imóveis na planta é uma área complexa. Procure um advogado com experiência em direito imobiliário para analisar seu caso e definir a melhor estratégia.

5. Ajuize a ação

O prazo para propor a ação que visa indenização é de até cinco anos contados do atraso. Não deixe para depois.

___________________________

6. É possível receber indenização sem cancelar o contrato?

Sim! Essa é uma dúvida muito comum. Você não precisa cancelar o contrato para receber indenização. Pode manter o imóvel e cobrar judicialmente os valores devidos pelo atraso. A construtora não pode cancelar o contrato por conta desse pedido.

___________________________

Conclusão: seus direitos são garantidos por lei

O atraso na entrega de imóveis na planta é uma violação do contrato que gera sérios prejuízos ao comprador. Felizmente, a legislação brasileira — especialmente a Lei dos Distratos (13.786/2018) — oferece robusta proteção ao consumidor.

Se você está enfrentando essa situação, não espere mais. Reúna a documentação, procure orientação jurídica especializada e faça valer seus direitos. A indenização por atraso na entrega do imóvel pode cobrir seus prejuízos materiais e morais, além de garantir que a construtora cumpra com suas obrigações.

___________________________

Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado especializado. Cada caso deve ser analisado individualmente.

___________________________

O escritório Agibert & Neves Advogados Associados atua na assessoria preventiva e contenciosa em Direito Imobiliário, auxiliando compradores, vendedores, herdeiros e proprietários na análise de documentos, contratos e registros imobiliários, sempre buscando segurança jurídica e proteção patrimonial.

Teve o imóvel atrasado? Fale com um especialista agora mesmo.