Comprou imóvel na planta e a obra atrasou? Veja os direitos do comprador, multa de 1%, aluguel, juros de obra, rescisão e devolução dos valores.

A construtora atrasou a entrega do imóvel na planta. E agora?

Comprar um imóvel na planta costuma envolver planejamento financeiro de longo prazo. O comprador organiza suas economias, assume parcelas, muitas vezes paga juros de obra e, em determinados casos, já está pagando aluguel enquanto espera a entrega da unidade.

O problema surge quando a data prevista no contrato passa e o imóvel não é entregue.

Nesse momento, uma das dúvidas mais comuns é: a construtora pode simplesmente atrasar a obra? O prazo de 180 dias vale sempre? O comprador tem direito a receber aluguel? Pode cancelar o contrato e receber tudo de volta? Quem deve pagar o condomínio e os juros de obra durante o atraso?

A resposta depende do contrato, da data em que ele foi celebrado, do período efetivamente caracterizado como atraso e da situação concreta do empreendimento. Entretanto, a legislação e a jurisprudência estabelecem parâmetros bastante claros para essas situações.

Em 2026, inclusive, o Superior Tribunal de Justiça voltou a analisar casos envolvendo atraso na entrega de imóveis, reafirmando o entendimento de que a privação injusta do imóvel pode gerar indenização e que, em determinadas situações, a resolução contratual por culpa da construtora assegura a restituição integral dos valores pagos.

1. O prazo de 180 dias não significa que a construtora pode atrasar indefinidamente

Esse é provavelmente o ponto que mais gera confusão entre compradores de imóveis na planta.

O art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, estabelece que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos além da data prevista no contrato não gera, por si só, direito à resolução do contrato ou à penalidade contra a incorporadora, desde que esse prazo de tolerância tenha sido pactuado de forma expressa, clara e destacada.

O próprio dispositivo legal estabelece:

“A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.”

Portanto, a tolerância de 180 dias não é uma autorização para atrasar a obra por tempo indeterminado.

Ultrapassado esse período, a situação muda.

Exemplo prático

Imagine que o contrato estabeleça a entrega para 30 de junho de 2026 e contenha cláusula válida de tolerância de 180 dias.

Nesse caso, o prazo de tolerância, em princípio, alcançará 27 de dezembro de 2026.

Se o imóvel somente for entregue em janeiro de 2027, já existe, em tese, período de mora após o prazo de tolerância, sujeito às consequências previstas na legislação e no contrato.

É fundamental, portanto, verificar a data contratual, a cláusula de tolerância e a efetiva data de disponibilização do imóvel.

2. O “habite-se” não significa necessariamente que o imóvel foi entregue

Outro erro bastante comum é a construtora afirmar que não existe mais atraso simplesmente porque o empreendimento recebeu o habite-se.

Na prática, a questão não é tão simples.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que a entrega do imóvel está relacionada à efetiva disponibilização da posse ao comprador, e não apenas à expedição de documentos administrativos.

Esse entendimento foi reafirmado em julgados recentes.

No TJPR, por exemplo, a 1ª Turma Recursal, no Recurso Inominado nº 0020694-34.2025.8.16.0182, julgado em 18/05/2026, reconheceu que a expedição do “habite-se” não impediu a incidência da penalidade pelo atraso, destacando a entrega das chaves como marco relevante para a efetiva disponibilização do imóvel.

Em outro julgamento, a 20ª Câmara Cível do TJPR, no processo nº 0043650-34.2023.8.16.0014, também considerou que a entrega do imóvel se consuma com a disponibilização das chaves, afastando a ideia de que a simples emissão do habite-se encerre automaticamente o período de atraso.

Isso é especialmente importante para situações em que o comprador recebe uma comunicação de que o imóvel está “pronto”, mas continua sem acesso efetivo à unidade.

3. O comprador pode receber uma indenização de 1% por mês de atraso

Para os contratos submetidos à disciplina atualmente prevista na Lei nº 4.591/1964, existe uma regra específica extremamente relevante.

O art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 estabelece que, quando a entrega ultrapassar o prazo de tolerância de 180 dias e o comprador não optar pela resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, com correção monetária pelo índice estipulado no contrato.

É importante observar a redação da lei: tecnicamente, trata-se de indenização, embora seja comum que compradores e até decisões judiciais a chamem de “multa de 1%”.

Exemplo

Suponha que o comprador tenha efetivamente pago à incorporadora R$ 200.000,00 até o período considerado.

Se houver 4 meses de atraso, a indenização, em cálculo simplificado, poderia chegar a aproximadamente:

R$ 200.000,00 × 1% × 4 = R$ 8.000,00

O cálculo real precisa considerar o valor efetivamente pago, o período exato de mora, a proporcionalidade dos dias e a atualização monetária contratualmente prevista.

O STJ, inclusive, já reconheceu expressamente a aplicação do art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 como consequência para o comprador que opta por receber o imóvel apesar do atraso.

O § 3º do mesmo artigo determina que essa indenização não pode ser cumulada com a multa prevista no § 1º, relacionada à inexecução total da obrigação e à resolução do contrato.

4. O comprador também pode ter direito a lucros cessantes, equivalentes ao período de privação do imóvel

Existe outra discussão muito comum: “fiquei sem o apartamento durante o atraso. Posso cobrar aluguel da construtora?”

Em determinadas situações, sim.

A jurisprudência do STJ reconhece que o atraso injustificado na entrega do imóvel pode gerar lucros cessantes, porque o comprador ficou privado da utilização do bem.

Em decisão publicada em junho de 2026, no REsp nº 2.054.215/SP, o STJ reafirmou que o atraso na entrega do imóvel pode gerar lucros cessantes e que o prejuízo do comprador é presumido, independentemente da finalidade do negócio. Naquele caso, foi mantida indenização fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

Também em junho de 2026, no REsp nº 2.085.214/PA, o STJ reafirmou que o atraso na entrega enseja, em regra, lucros cessantes, e considerou possível que o cálculo tenha como referência o valor atualizado do imóvel, e não necessariamente apenas aquilo que já havia sido pago pelo comprador.

Isso não significa que todo caso produzirá automaticamente um percentual de 0,5%. O percentual e a base de cálculo dependem das circunstâncias do processo e das provas disponíveis.

Atenção: multa contratual e lucros cessantes podem não ser acumulados

Aqui é necessário bastante cuidado.

Para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, o STJ firmou, no Tema Repetitivo 970, que a cláusula penal moratória, quando estabelecida em patamar equivalente ao locativo, em regra afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes.

A tese foi firmada nos julgamentos dos REsp nº 1.498.484/DF e REsp nº 1.635.428/SC.

O Tema Repetitivo 971, por sua vez, definiu que, havendo cláusula penal apenas contra o comprador, ela pode ser utilizada como parâmetro para a indenização pelo inadimplemento da incorporadora.

Por isso, não é correto afirmar, de maneira genérica, que o comprador sempre poderá receber “1% de multa + 0,5% de aluguel + outras indenizações”. É necessário analisar o contrato, sua data, a cláusula de penalidade e a forma como a legislação aplicável incide sobre aquele negócio específico.

5. A construtora pode ter que devolver os juros de obra pagos durante o atraso

Em muitos empreendimentos, principalmente aqueles financiados durante a construção, o comprador continua pagando encargos relacionados ao financiamento enquanto aguarda a conclusão da obra.

É o que costuma ser chamado de juros de obra, taxa de evolução de obra ou encargos semelhantes, conforme a estrutura do contrato de financiamento.

Se a demora for imputável à construtora ou incorporadora, a discussão sobre esses valores também pode ser levada ao Judiciário.

O TJPR possui precedentes reconhecendo, em determinadas situações, a responsabilidade da promitente-vendedora pelo ressarcimento de valores relacionados a juros de obra durante o período de atraso.

No processo nº 0043650-34.2023.8.16.0014, julgado pela 20ª Câmara Cível do TJPR em 31/01/2025, houve reconhecimento de consequências econômicas relacionadas ao atraso, inclusive com referência ao pagamento de encargos financeiros durante o período de mora.

Mais recentemente, no Recurso Inominado nº 0020694-34.2025.8.16.0182, julgado em 18/05/2026, o TJPR também registrou, no caso concreto, a responsabilidade da promitente-vendedora por juros de obra, taxas condominiais e multa durante o período de atraso.

Isso não significa que todo comprador tenha automaticamente direito à devolução de qualquer valor cobrado pelo banco. É indispensável analisar o contrato de financiamento, a modalidade de crédito, a relação entre os contratos e a causa do atraso.

6. E o condomínio? Quem paga durante o atraso?

A regra geral é que o comprador passe a responder pelas despesas condominiais quando efetivamente entra na posse do imóvel, especialmente com a entrega das chaves.

O Tema Repetitivo 886 do STJ estabeleceu que a responsabilidade pelas despesas condominiais está ligada à relação material com o imóvel, especialmente à imissão na posse e à ciência do condomínio acerca da transação.

Posteriormente, o STJ também consolidou o entendimento de que, em determinadas situações, o comprador passa a responder pelas despesas a partir da entrega das chaves.

Mais recentemente, em 2025, a Segunda Seção reconheceu que vendedor e comprador podem ter legitimidade concorrente em determinadas hipóteses envolvendo obrigações condominiais posteriores à posse, especialmente quando o compromisso não está registrado. Esse tema passou a ser objeto de revisão no Tema Repetitivo 1.349/STJ.

Por isso, em matéria condominial, não é aconselhável utilizar uma regra simplista de que “a construtora sempre paga até as chaves” sem verificar a situação registral e possessória do imóvel.

Em uma situação típica na qual o comprador ainda não recebeu as chaves e não possui a posse da unidade, entretanto, existem fundamentos relevantes para contestar cobranças relativas ao período em que o imóvel ainda não estava efetivamente à sua disposição.

7. O comprador pode cancelar o contrato por causa do atraso?

Sim.

Ultrapassado o prazo de entrega, consideradas as condições estabelecidas no contrato e o prazo de tolerância legalmente admissível, o comprador pode, em determinadas circunstâncias, optar por resolver o contrato em razão do inadimplemento da incorporadora.

O art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 prevê expressamente essa possibilidade quando a entrega ultrapassar o prazo previsto no caput, desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso.

Nessa hipótese, a lei determina a devolução da integralidade dos valores pagos, além da multa estabelecida, observados os critérios previstos no próprio dispositivo.

Esse entendimento também está em sintonia com a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, havendo resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC por culpa exclusiva do vendedor/construtor, a restituição das parcelas pagas deve ser integral.

Em junho de 2026, o STJ voltou a tratar dessa questão no REsp nº 2.054.215/SP, reafirmando a possibilidade de restituição integral das parcelas quando a resolução decorre da culpa exclusiva da vendedora.

8. Uma decisão do STJ de 2026 trouxe uma novidade importante sobre o financiamento do imóvel

Um dos julgamentos mais interessantes e recentes sobre o assunto é o REsp nº 2.243.466/DF, julgado pela Quarta Turma do STJ em 22/04/2026.

No caso analisado, o comprador pretendia desfazer o negócio em razão de atraso superior a dois anos na entrega do imóvel.

O STJ entendeu que, quando o inadimplemento é causado pela própria construtora, a sistemática da Lei nº 9.514/1997 não pode ser aplicada de forma automática para afastar a proteção do comprador, especialmente quando os requisitos específicos daquele regime não estão presentes.

A Corte reconheceu a resolução contratual com fundamento no art. 475 do Código Civil e a restituição integral dos valores pagos, inclusive valores oriundos do financiamento.

Esse precedente é particularmente relevante porque muitos compradores acreditam que, pelo simples fato de existir um contrato de financiamento bancário, a discussão contra a construtora fica automaticamente subordinada às regras da alienação fiduciária.

Não é necessariamente assim.

A estrutura jurídica precisa ser analisada em conjunto: contrato de compra e venda, contrato de financiamento, eventual garantia fiduciária, regime de incorporação e causa concreta do inadimplemento.

9. O atraso pode gerar também dano moral?

Nem todo atraso de obra gera automaticamente dano moral.

O entendimento predominante é de que o mero descumprimento contratual, isoladamente considerado, não transforma qualquer atraso em dano moral indenizável.

Entretanto, determinadas circunstâncias podem fazer com que a situação ultrapasse o mero aborrecimento.

Um exemplo recente está no julgamento do processo nº 0009486-72.2025.8.16.0014, pela 20ª Câmara Cível do TJPR, em 08/05/2026. Naquele caso, o Tribunal reconheceu que o atraso relevante na entrega de imóvel destinado à moradia, diante das circunstâncias concretas, configurou dano moral, mantendo a indenização fixada na sentença.

Portanto, a análise deve considerar a extensão do atraso, as circunstâncias pessoais do comprador, a finalidade do imóvel e os demais efeitos concretos do descumprimento.

10. Quais documentos o comprador deve guardar?

Quem percebe que a obra está atrasada deve evitar tratar o problema apenas verbalmente.

É importante preservar, principalmente:

• contrato de compra e venda e todos os seus anexos;
• quadro-resumo;
• comprovantes de pagamento;
• boletos e comprovantes de juros de obra ou encargos do financiamento;
• comunicações da construtora sobre o cronograma;
• mensagens, e-mails e protocolos de atendimento;
• publicidade do empreendimento;
• documento indicando a data prevista para entrega;
• comunicação de disponibilização das chaves;
• comprovantes de aluguel pago durante o período de atraso, quando houver;
• documentos relacionados ao financiamento;
• boletos ou cobranças de condomínio e IPTU;
• fotografias e vídeos que demonstrem o estágio da obra;
• eventual notificação extrajudicial enviada à incorporadora.

Esses documentos permitem calcular com muito mais precisão o período de atraso e os possíveis prejuízos.

Afinal, o que o comprador pode cobrar quando o imóvel na planta atrasa?

Não existe uma resposta única para todos os contratos.

Dependendo do caso, o comprador poderá discutir judicialmente:

1. Indenização de 1% ao mês prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964;

2. Lucros cessantes decorrentes da privação do imóvel;

3. Ressarcimento de determinados juros ou encargos de obra;

4. Valores relacionados a condomínio ou outras despesas cobradas durante período em que o comprador ainda não tinha a posse;

5. Resolução do contrato por culpa da incorporadora;

6. Restituição integral dos valores pagos, quando presentes os requisitos legais;

7. Eventual indenização por danos morais, quando as circunstâncias ultrapassarem o mero inadimplemento contratual.

Mas há um ponto essencial: esses pedidos não devem ser feitos de forma automática e indistinta.

A diferença entre um contrato assinado antes ou depois da Lei nº 13.786/2018, a existência de patrimônio de afetação, a forma de financiamento, a cláusula penal, o período efetivo de atraso e a forma como o imóvel foi disponibilizado podem alterar significativamente o resultado jurídico.

É justamente por isso que a análise individual do contrato é tão importante.

Comprou um imóvel na planta e a obra está atrasada?

Antes de aceitar uma proposta da construtora, assinar um distrato ou simplesmente continuar pagando sem questionar, é recomendável verificar quanto tempo de atraso realmente existe e quais consequências jurídicas podem ser aplicadas ao seu contrato.

Em muitos casos, o comprador possui direitos que desconhece e acaba aceitando valores muito inferiores aos que poderiam ser discutidos.

No Agibert & Neves Advogados Associados, situado em Curitiba, Paraná, atuamos com total especialidade em Direito Imobiliário, na análise e defesa dos direitos de compradores de imóveis na planta, especialmente em situações envolvendo atraso na entrega da obra, distrato, restituição de valores, lucros cessantes, juros de obra, cobranças indevidas e demais problemas relacionados à aquisição imobiliária.

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