Descobriu uma casa, apartamento ou terreno após o inventário? Entenda como funciona a sobrepartilha e como regularizar o imóvel de herança.

Imagine a seguinte situação: a família faz o inventário, divide os bens e encerra a partilha. Meses ou até anos depois, descobre que o falecido tinha uma casa, apartamento, terreno ou outro imóvel que não foi incluído no inventário.

E agora?

É preciso fazer todo o inventário novamente?

Não.

Em situações como essa, existe um instrumento jurídico chamado sobrepartilha, que permite complementar a partilha realizada anteriormente.

A questão é especialmente importante quando o imóvel está em Curitiba ou na Região Metropolitana, porque, além da sucessão, será necessário verificar a situação da matrícula e a posterior regularização perante o Registro de Imóveis.

Para entender como funciona o inventário quando existem imóveis, veja também nosso guia sobre inventário extrajudicial com imóvel em Curitiba, documentos, ITCMD e registro do imóvel

O que é sobrepartilha?

A sobrepartilha é, de maneira simples, uma nova divisão dos bens que ficaram fora da partilha original.

O art. 2.022 do Código Civil estabelece que ficam sujeitos à sobrepartilha os bens sonegados e quaisquer outros bens da herança de que se tenha conhecimento depois da partilha.

O art. 669 do Código de Processo Civil também determina que estão sujeitos à sobrepartilha, entre outros:

• bens sonegados;
• bens da herança descobertos após a partilha;
• bens litigiosos ou de liquidação difícil ou demorada;
• bens situados em lugar remoto da sede do juízo.

Portanto, encontrar um imóvel depois de encerrado o inventário não significa que ele ficará sem destino jurídico.

Descobri uma casa ou terreno que não entrou no inventário. Posso regularizar?

Sim, em princípio.

Se o imóvel realmente pertencia ao falecido e deveria ter integrado a herança, será necessário verificar a situação e realizar a sobrepartilha.

Por exemplo:

O pai faleceu e deixou três filhos. A família fez o inventário e partilhou uma casa e valores em dinheiro. Dois anos depois, os filhos descobrem que existia também um terreno registrado em nome do pai.

Esse terreno não desapareceu da herança porque não foi incluído no primeiro inventário.

Ele poderá ser objeto de sobrepartilha, observadas as circunstâncias do caso.

O Superior Tribunal de Justiça explica que a sobrepartilha funciona como uma espécie de complementação da partilha anterior, destinada justamente a bens que não foram incluídos na primeira divisão. Esse entendimento foi analisado no REsp nº 1.855.689/DF, julgado pela Terceira Turma em 13/05/2025.

Preciso começar outro inventário do zero?

Não.

Essa é uma das principais vantagens da sobrepartilha.

A sobrepartilha não significa simplesmente apagar o inventário anterior e começar tudo novamente.

Segundo o STJ, trata-se de uma partilha adicional, destinada aos bens que ficaram fora da divisão original, sem necessidade de rescindir ou anular a partilha já realizada.

Assim, se a família já regularizou os demais bens e posteriormente descobriu um imóvel, a solução pode ser justamente complementar aquela sucessão.

A sobrepartilha pode ser feita em cartório?

Sim, em determinadas situações.

A Resolução CNJ nº 35/2007, em seu art. 25, estabelece expressamente que é admissível a sobrepartilha por escritura pública, inclusive quando o inventário e a partilha judiciais anteriores já tenham terminado.

Isso é particularmente interessante para famílias que desejam evitar um novo processo judicial quando todos os requisitos para a utilização da via extrajudicial estão presentes.

Portanto, dependendo do caso, a família poderá solucionar a questão por meio de escritura pública de sobrepartilha.

A possibilidade concreta deve ser examinada considerando a situação dos herdeiros, do bem e do inventário anterior.

E se o imóvel estiver em Curitiba?

A localização do imóvel merece atenção especial porque, depois da regularização sucessória, será necessário cuidar também da situação registral.

Imagine que o imóvel esteja registrado em uma matrícula de um Registro de Imóveis de Curitiba, mas não tenha sido incluído no inventário.

Não basta simplesmente descobrir a existência da propriedade.

Será necessário verificar:

quem consta como proprietário na matrícula;

se existem ônus ou gravames;

qual é a descrição atual do imóvel;

se o imóvel realmente pertencia ao falecido;

e como a sobrepartilha deverá ser registrada posteriormente.

Esse cuidado também se aplica a imóveis localizados em São José dos Pinhais, Araucária, Campo Largo, Colombo, Pinhais, Piraquara e outros municípios da Região Metropolitana de Curitiba.

E se o imóvel foi omitido de propósito?

Aqui a situação pode ser mais séria.

A legislação diferencia um bem que foi efetivamente desconhecido pela família de um bem que foi deliberadamente ocultado ou sonegado.

O fato de um imóvel não ter aparecido no inventário, por si só, não permite concluir que houve sonegação.

É necessário analisar as circunstâncias concretas.

A sobrepartilha de bens sonegados pressupõe situação de desconhecimento ou ocultação do patrimônio, não servindo simplesmente para corrigir um arrependimento em relação à partilha já realizada.

Por isso, a origem da omissão precisa ser investigada antes de definir a medida jurídica adequada.

E se o imóvel só foi descoberto porque a família encontrou uma matrícula antiga?

Isso é bastante comum.

Às vezes, depois do falecimento, os familiares encontram uma escritura antiga, um carnê de IPTU, um contrato de compra e venda ou outro documento que indica a existência de um imóvel.

Nesse caso, o primeiro passo não deve ser simplesmente incluir o bem na partilha.

É importante confirmar sua situação no Registro de Imóveis, principalmente por meio da matrícula e das certidões pertinentes.

Isso pode revelar, por exemplo, que:

• o imóvel ainda está registrado em nome do falecido;
• houve uma venda que nunca foi registrada;
• existem outros proprietários;
• há penhora ou financiamento;
• a descrição do imóvel está desatualizada;
• ou o falecido possuía apenas direitos sobre o imóvel.

Cada uma dessas situações pode exigir uma solução diferente.

Descobri o imóvel, mas quero vendê-lo. Posso?

Essa é outra situação que merece atenção.

Depois de descobrir o imóvel, alguns herdeiros podem pensar em simplesmente vender o bem e dividir o dinheiro.

Mas, antes da venda, é importante regularizar a situação sucessória e verificar quem efetivamente possui poderes para negociar o imóvel.

A forma de venda pode variar conforme o estágio do inventário, a existência de consenso entre os herdeiros e a própria situação registral.

No nosso artigo “Imóvel de herança pode ser vendido antes do fim do inventário?” explicamos as possibilidades e os cuidados necessários para a venda de imóvel pertencente ao espólio.

Existe prazo para fazer a sobrepartilha?

É necessário cuidado com essa pergunta porque não existe uma única resposta aplicável a todas as situações.

A natureza do bem, a causa da ausência na partilha, eventual sonegação, a situação registral e os direitos envolvidos podem influenciar os prazos e a medida jurídica adequada.

Por isso, não é recomendável simplesmente ignorar um imóvel descoberto depois do inventário sob a ideia de que “como o inventário já acabou, não há mais nada a fazer”.

O art. 2.022 do Código Civil prevê expressamente a sobrepartilha para bens da herança cuja existência tenha sido conhecida posteriormente.

E o ITCMD do imóvel descoberto depois?

A descoberta de um novo bem pode produzir consequências tributárias.

O imóvel deverá ser analisado para fins de apuração do ITCMD, conforme a legislação aplicável.

No Paraná, isso exige atenção à legislação estadual do imposto.

Além disso, desde a Resolução CNJ nº 695/2026, a lavratura de escritura pública de inventário e partilha não está condicionada à comprovação do prévio recolhimento do ITCMD. Isso não significa, porém, que o imposto tenha deixado de ser devido quando houver incidência.

Por isso, a questão tributária deve ser analisada juntamente com a sucessória e a registral.

O que fazer quando descobrir um imóvel depois do inventário?

O caminho mais seguro é:

1. Localizar a matrícula e verificar a situação do imóvel.

2. Conferir se o falecido realmente constava como proprietário ou titular de direitos.

3. Verificar como e por que o imóvel ficou fora do inventário.

4. Identificar todos os herdeiros e interessados.

5. Analisar o ITCMD e demais questões tributárias.

6. Verificar se a sobrepartilha pode ser feita extrajudicialmente.

7. Após a regularização, providenciar o registro correspondente do imóvel.

Assim, a família consegue transformar uma descoberta que inicialmente parece um problema em uma etapa de regularização patrimonial.

Conclusão

Descobrir um imóvel depois do inventário não significa que o patrimônio tenha sido perdido ou que seja necessário começar todo o procedimento novamente.

A legislação prevê a sobrepartilha justamente para situações em que determinados bens ficaram fora da partilha original.

A solução pode ser especialmente simples quando o imóvel é identificado, a documentação está regular e existe consenso entre os sucessores.

A Resolução CNJ nº 35/2007, em seu art. 25, admite inclusive a sobrepartilha por escritura pública em determinadas situações.

Por outro lado, quando há dúvida sobre a propriedade, ocultação do patrimônio, conflito entre herdeiros, problema na matrícula ou outra irregularidade, é importante analisar o caso antes de qualquer venda ou transferência.

Descobriu um imóvel que ficou fora do inventário?

O escritório Agibert & Neves Advogados Associados, em Curitiba/PR, atua na assessoria jurídica de inventários, sobrepartilhas, partilhas e regularização de imóveis de herança.

A análise pode envolver a investigação da matrícula, verificação da titularidade, documentação sucessória, ITCMD, elaboração da sobrepartilha e posterior regularização do imóvel perante o Registro de Imóveis.

Descobriu uma casa, apartamento, terreno ou outro patrimônio que não entrou no inventário? Entre em contato com nosso escritório para analisar a situação e identificar o procedimento adequado para a regularização.

Agibert & Neves Advogados Associados
Direito Sucessório e Direito Imobiliário
Curitiba – Paraná