Uma das dúvidas mais comuns de famílias que precisam fazer um inventário é esta: “podemos vender o imóvel deixado pelo falecido antes de terminar o inventário?”

A resposta é: em determinadas situações, sim.

Mas é importante entender uma diferença fundamental: uma coisa é um herdeiro tentar vender, por conta própria, um imóvel específico que ainda integra a herança. Outra é realizar a alienação do imóvel dentro do procedimento de inventário, observando as regras legais e notariais.

Essa segunda possibilidade ganhou uma disciplina mais clara com a Resolução CNJ nº 571/2024.

Posso vender um imóvel de herança antes de terminar o inventário?

Sim, mas não significa que qualquer herdeiro possa simplesmente assinar uma escritura de compra e venda do imóvel sozinho.

Enquanto a partilha não foi concluída, os bens deixados pelo falecido integram o patrimônio do espólio.

O art. 1.793, § 2º, do Código Civil estabelece que é ineficaz a cessão, por um coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado individualmente.

Em outras palavras, antes da partilha, o herdeiro não pode simplesmente tratar um determinado apartamento, casa ou terreno como se já fosse exclusivamente seu.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, antes da partilha, o herdeiro não pode dispor isoladamente de um bem específico do acervo como se fosse proprietário exclusivo. Entre os precedentes, destaca-se o REsp nº 2.042.491/DF, da Terceira Turma, julgado em 16/05/2023.

Mas então como a venda pode acontecer antes do fim do inventário?

Aqui está a parte mais importante.

A Resolução CNJ nº 571/2024 acrescentou o art. 11-A à Resolução CNJ nº 35/2007.

A norma permite que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a alienar móveis e imóveis pertencentes ao espólio, independentemente de autorização judicial, desde que sejam observados os requisitos estabelecidos pelo próprio CNJ.

Isso significa que, em determinadas situações, a família pode vender o imóvel antes de concluir a partilha, sem precisar transformar necessariamente a questão em uma autorização judicial.

É importante, porém, que a operação seja estruturada corretamente dentro do procedimento extrajudicial.

Quais são os principais requisitos?

A Resolução CNJ nº 35/2007, com a redação dada pela Resolução CNJ nº 571/2024, estabelece diversas condições.

Entre elas estão:

• discriminação das despesas do inventário;
• vinculação de parte ou de todo o valor da venda ao pagamento dessas despesas;
• inexistência de indisponibilidade de bens dos herdeiros ou do cônjuge ou companheiro sobrevivente;
• apresentação das guias dos impostos de transmissão e indicação dos respectivos valores;
• indicação dos emolumentos notariais e registrais estimados;
• prestação de garantia pelo inventariante quanto à destinação do dinheiro da venda.

Além disso, a norma prevê que o imóvel vendido seja relacionado no acervo hereditário para fins de cálculo dos quinhões e do imposto, mas não seja objeto de partilha, registrando-se na escritura do inventário que houve venda prévia.

Um exemplo prático

Imagine que uma pessoa faleça deixando um apartamento em Curitiba e três herdeiros.

A família quer vender o apartamento rapidamente porque:

• existe uma dívida do espólio;
• há despesas do próprio inventário;
• ou simplesmente todos concordam que é mais conveniente vender o imóvel e dividir o dinheiro.

Em determinadas condições, o inventariante poderá ser autorizado, por escritura pública, a realizar a venda durante o procedimento extrajudicial.

Depois da venda, o dinheiro e a operação serão considerados na organização da herança e na definição dos quinhões.

Assim, não é necessariamente preciso esperar a conclusão de todo o inventário para somente depois vender o imóvel.

Isso é a mesma coisa que vender “o imóvel de herança” diretamente?

Não.

Essa diferença é muito importante.

Antes da partilha, o herdeiro pode ceder seus direitos hereditários, mas isso não significa que ele seja livre para vender individualmente um imóvel específico do acervo como se já fosse o proprietário exclusivo.

O art. 1.793 do Código Civil trata da cessão de direitos hereditários, e o STJ diferencia essa operação da venda de um bem específico da herança.

Portanto, documentos intitulados simplesmente como “compra e venda do imóvel” podem não produzir o efeito que as partes imaginam quando o bem ainda integra o espólio.

Por isso, a estrutura jurídica da operação precisa ser definida antes da assinatura de qualquer contrato.

E se todos os herdeiros concordarem com a venda?

O consenso entre os herdeiros é extremamente relevante, mas não substitui automaticamente as formalidades legais.

É preciso verificar:

• quem são os herdeiros;
• quem é o cônjuge ou companheiro sobrevivente;
• o regime de bens;
• a existência de testamento;
• a situação da matrícula do imóvel;
• eventuais dívidas do espólio;
• tributos incidentes;
• e a forma correta de realizar a venda.

Quando o objetivo é utilizar o inventário extrajudicial, também é necessário verificar se o caso atende aos requisitos da regulamentação do CNJ.

Vender o imóvel antes da partilha pode ser uma boa solução?

Em alguns casos, sim.

A venda antecipada pode evitar que um imóvel permaneça parado durante o inventário e pode facilitar o pagamento de despesas, tributos e outras obrigações do espólio.

Mas isso não significa que a venda seja sempre a melhor solução.

É preciso avaliar, por exemplo:

• o valor de mercado do imóvel;
• eventual necessidade de venda para pagamento de dívidas;
• a situação tributária;
• a existência de financiamento ou alienação fiduciária;
• a documentação do imóvel;
• e a forma como o valor da venda será distribuído entre os sucessores.

Uma venda realizada sem planejamento pode gerar problemas justamente na etapa em que a família pretendia simplificar o inventário.

E se um dos herdeiros quiser vender o imóvel, mas os outros não?

A situação muda.

O simples fato de um herdeiro querer vender o imóvel não significa que ele possa obrigar os demais a realizar a venda daquela forma.

Enquanto não houver partilha e individualização dos bens, a estrutura patrimonial da herança precisa ser respeitada.

Em eventual conflito entre os sucessores, a solução pode deixar de ser extrajudicial e exigir análise específica do caso.

O que mudou com a Resolução CNJ nº 571/2024?

A principal mudança foi permitir uma alternativa que anteriormente dependia, em muitas situações, de autorização judicial.

Hoje, observados os requisitos da norma, o inventariante pode ser autorizado por escritura pública a alienar bens do espólio, inclusive imóveis, sem autorização judicial.

Essa possibilidade é especialmente relevante para famílias que pretendem realizar o inventário extrajudicial e precisam vender um imóvel antes da conclusão da partilha.

Antes de vender um imóvel de herança, faça uma análise jurídica

Um imóvel deixado por uma pessoa falecida não deve ser tratado como uma propriedade comum enquanto o inventário ainda está em andamento.

A pergunta correta não é apenas:

“Podemos vender?”

É:

“Qual é a forma juridicamente correta de realizar essa venda no nosso inventário?”

A resposta depende da situação da família, do imóvel, da documentação e da modalidade de inventário.

Por isso, antes de assinar uma proposta, contrato ou instrumento de cessão, é importante analisar a operação com um advogado especializado em Direito Sucessório e Direito Imobiliário.

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O escritório Agibert & Neves Advogados Associados, em Curitiba/PR, atua na orientação jurídica de inventários, partilhas e questões relacionadas a imóveis de herança.

A assessoria pode envolver a análise da documentação, da matrícula do imóvel, dos direitos dos herdeiros, da possibilidade de inventário extrajudicial e da estrutura jurídica adequada para eventual venda do bem.

Para entender primeiro como funciona o inventário extrajudicial com imóvel, quais documentos são necessários e como funciona o registro do imóvel, consulte também nosso guia completo sobre o tema, clicando aqui.

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Agibert & Neves Advogados Associados
Direito Sucessório e Direito Imobiliário
Curitiba – Paraná