Inventário Extrajudicial com Imóvel em Curitiba: como funciona, documentos, ITCMD e registro do imóvel
Entenda como fazer inventário extrajudicial com imóvel em Curitiba e região: documentos, ITCMD, escritura, Registro de Imóveis, custos e prazos.
Quando uma pessoa falece e deixa uma casa, apartamento, terreno ou outro imóvel, uma das primeiras preocupações da família é descobrir como transferir legalmente esse patrimônio para os herdeiros.
Muitas pessoas acreditam que todo inventário precisa obrigatoriamente passar por um processo judicial.
Isso não é verdade.
Em determinadas situações, o inventário pode ser realizado diretamente em Tabelionato de Notas, por meio de uma escritura pública. É o chamado inventário extrajudicial.
E quando existe um imóvel em Curitiba ou em cidades da Região Metropolitana, há alguns cuidados importantes que a família precisa conhecer, principalmente porque a escritura feita no Tabelionato de Notas não é o último passo: depois dela, será necessário regularizar a situação do imóvel perante o Registro de Imóveis competente.
Neste artigo, explicamos, de maneira simples, como funciona o procedimento, quais documentos normalmente são necessários, como funciona o ITCMD no Paraná e o que acontece depois da assinatura da escritura.
Importante: as regras sobre o ITCMD sofreram alteração relevante em 2026. A Resolução CNJ nº 695/2026 passou a estabelecer que a escritura pública de inventário e partilha não depende da comprovação do prévio recolhimento do ITCMD. O imposto, entretanto, continua devido quando houver incidência tributária.
1. O que é inventário extrajudicial?
O inventário é o procedimento utilizado para identificar os bens, direitos e eventuais obrigações deixados por uma pessoa falecida e realizar a respectiva partilha entre os sucessores.
No inventário extrajudicial, esse procedimento é realizado por escritura pública em um Tabelionato de Notas, em vez de tramitar integralmente perante o Poder Judiciário.
O Código de Processo Civil prevê, em seu art. 610, §§ 1º e 2º, que o inventário e a partilha podem ser feitos por escritura pública nas hipóteses legalmente admitidas, sendo obrigatória a assistência de advogado ou defensor público.
A escritura pública constitui documento hábil para os atos de registro e para a transferência dos bens e direitos.
A Resolução CNJ nº 35/2007, posteriormente alterada por outras resoluções, também estabelece que a escolha do Tabelionato de Notas é livre, não se aplicando as regras de competência territorial do processo judicial. Além disso, a escritura de inventário é título hábil para o registro imobiliário.
Em palavras simples:
A família não precisa necessariamente fazer o inventário no fórum.
Dependendo da situação, pode fazer o procedimento no cartório, com acompanhamento de advogado.
2. É possível fazer inventário extrajudicial quando existe um imóvel?
Sim.
A existência de imóvel não impede o inventário extrajudicial.
Pelo contrário: é bastante comum que inventários realizados em cartório envolvam apartamentos, casas, terrenos, salas comerciais e imóveis rurais.
O ponto importante é que o imóvel precisa estar corretamente identificado e sua situação documental deve ser analisada.
No Paraná, por exemplo, o Código de Normas do Foro Extrajudicial do TJPR, em sua edição atualizada até o Provimento nº 356/2026, exige, entre outros documentos para a lavratura da escritura, certidão atualizada do Registro de Imóveis relativa à propriedade e aos ônus do bem.
Por isso, antes de iniciar o inventário, é recomendável verificar:
Quem consta como proprietário na matrícula?
O imóvel possui matrícula atualizada?
Existem hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto ou outros gravames?
A descrição do imóvel na matrícula corresponde à realidade?
Existem divergências de nome, CPF, área ou estado civil?
Essas questões podem fazer diferença no andamento do inventário e, principalmente, no registro posterior da partilha.
3. O inventário precisa ser feito em Curitiba porque o imóvel está em Curitiba?
Não necessariamente.
Essa é uma dúvida bastante comum.
A Resolução CNJ nº 35/2007 estabelece que é livre a escolha do Tabelionato de Notas para a lavratura dos atos de inventário extrajudicial.
Portanto, o fato de o imóvel estar localizado em Curitiba não significa, por si só, que a escritura tenha que ser lavrada em um determinado Tabelionato de Notas de Curitiba.
Contudo, existe uma diferença importante:
Tabelionato de Notas
É responsável pela lavratura da escritura pública de inventário e partilha.
Registro de Imóveis
É responsável pelo registro da transmissão do imóvel na matrícula.
E, nesse segundo momento, a localização do imóvel passa a ser fundamental.
A Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos — estabelece, no art. 169, que os atos de registro de imóveis são realizados na serventia da situação do imóvel.
Assim, se a família possui:
- um apartamento em Curitiba;
- uma casa em São José dos Pinhais;
- um terreno em Araucária;
pode haver necessidade de atuação dos respectivos Registros de Imóveis competentes para cada imóvel.
4. Quem pode fazer inventário extrajudicial?
A regra geral do art. 610, § 1º, do Código de Processo Civil é que o inventário e a partilha possam ser feitos por escritura pública quando os interessados sejam capazes e estejam de acordo. Todos devem estar assistidos por advogado ou defensor público.
Mas existe uma importante atualização.
A Resolução CNJ nº 571/2024 ampliou as hipóteses de utilização do inventário extrajudicial, permitindo, em determinadas circunstâncias e mediante requisitos específicos, inventário em cartório mesmo quando houver interessado menor ou incapaz e também em determinadas situações envolvendo testamento.
Portanto, não é correto dizer atualmente que:
“Se houver menor, o inventário obrigatoriamente precisa ser judicial.”
A situação deve ser examinada de acordo com os requisitos da Resolução CNJ nº 35/2007, com as alterações posteriores.
5. Precisa ter advogado para fazer inventário no cartório?
Sim.
A participação do advogado não é opcional.
O art. 610, § 2º, do Código de Processo Civil determina que o tabelião somente poderá lavrar a escritura pública quando as partes interessadas estiverem assistidas por advogado ou defensor público.
O advogado auxilia, entre outras questões, na:
- identificação dos herdeiros;
- análise da existência de meeiro;
- definição da partilha;
- verificação do regime de bens;
- análise dos imóveis;
- conferência da documentação;
- apuração e regularização do ITCMD;
- elaboração das declarações necessárias;
- conferência da escritura;
- acompanhamento do registro dos imóveis.
Isso é especialmente importante quando existe patrimônio imobiliário de valor elevado.
6. Quais documentos são necessários para inventário extrajudicial com imóvel?
A documentação pode variar de acordo com a situação da família e do patrimônio.
No Paraná, o Código de Normas do Foro Extrajudicial do TJPR prevê, entre outros documentos, a apresentação de:
- certidão de óbito;
- documentos de identificação e CPF do falecido e das partes;
- certidões que comprovem o parentesco;
- certidão de casamento do cônjuge sobrevivente e dos herdeiros casados;
- pacto antenupcial, quando existente;
- certidão atualizada do Registro de Imóveis relativa à propriedade e aos ônus;
- certidão acerca da existência ou inexistência de testamento expedida pela CENSEC.
Dependendo do caso, também poderão ser necessários documentos relativos aos demais bens, dívidas, contas bancárias, veículos, empresas e outros direitos.
Para um imóvel, é especialmente importante ter em mãos:
Matrícula atualizada do imóvel;
certidão de ônus, quando aplicável;
documentos do falecido;
documentos dos herdeiros;
documentação referente ao casamento ou união estável;
informações fiscais e cadastrais do imóvel;
eventuais documentos de financiamento ou gravames existentes.
Uma análise prévia desses documentos pode evitar exigências e retrabalho posteriormente.
7. O que acontece quando o imóvel está registrado apenas no nome do falecido?
Essa é, na verdade, a situação mais comum.
Imagine que João faleceu deixando um apartamento em Curitiba devidamente registrado em seu nome.
Depois de realizado o inventário e definida a partilha, a escritura pública indicará qual parcela do patrimônio caberá a cada sucessor.
Mas o imóvel não passa automaticamente para o nome dos herdeiros apenas porque a escritura foi assinada.
É necessário levar o título ao Registro de Imóveis competente para que a transmissão seja registrada na matrícula.
A Lei nº 6.015/1973 prevê expressamente o registro de atos relacionados a inventários, partilhas e adjudicações de imóveis.
Em termos simples:
Inventário → escritura pública → Registro de Imóveis → matrícula atualizada em nome dos sucessores.
Esse último passo é fundamental.
8. O que acontece depois que a escritura de inventário é assinada?
Depois de lavrada a escritura, os herdeiros ainda precisam providenciar a transferência dos bens.
No caso de imóveis, o título deverá ser apresentado ao Registro de Imóveis competente.
O oficial realizará a chamada qualificação registral, verificando se o título pode ser registrado e se a documentação atende às exigências legais e registrais.
Se estiver tudo correto, será realizado o registro da transmissão.
Se existir algum problema, poderá ser apresentada uma nota devolutiva, indicando as exigências que precisam ser cumpridas ou esclarecidas.
É justamente nessa etapa que uma família pode descobrir, por exemplo, que existe uma divergência na matrícula, um problema na descrição do imóvel ou alguma questão documental que não havia sido percebida durante a preparação do inventário.
9. E o ITCMD do inventário em 2026?
Esse assunto merece atenção especial.
O ITCMD é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação.
No caso de uma herança, trata-se do imposto relacionado à transmissão dos bens e direitos em razão do falecimento, quando houver incidência.
No Paraná, o imposto é disciplinado, entre outras normas, pela Lei Estadual nº 18.573/2015 e regulamentado administrativamente pela Secretaria de Estado da Fazenda. O Estado disponibiliza sistema próprio para declaração do ITCMD e emissão das respectivas guias.
Mas houve uma mudança importante em agosto de 2026.
10. Nova regra: o ITCMD não precisa mais ser pago antes da escritura de inventário?
A escritura de inventário extrajudicial não fica mais condicionada à comprovação do prévio recolhimento do ITCMD.
Isso decorre da Resolução CNJ nº 695, de 26 de agosto de 2026, que alterou o art. 15 da Resolução CNJ nº 35/2007.
O novo dispositivo estabelece:
“A lavratura das escrituras públicas de inventário e partilha não se condiciona à comprovação do prévio recolhimento do […] ITCMD.”
Isso, porém, não significa que o ITCMD deixou de existir ou que a família está dispensada do imposto.
O próprio texto da Resolução determina que as partes sejam orientadas sobre a obrigação tributária e que, quando o imposto não tiver sido previamente recolhido, o tabelião informe a lavratura da escritura ao Fisco.
Portanto:
O que mudou?
A comprovação do pagamento antecipado deixou de ser condição para a lavratura da escritura pública, conforme a nova regra do CNJ.
O que não mudou?
A obrigação tributária continua existindo quando houver ITCMD devido.
11. Mas atenção: pagar ou não o ITCMD antes da escritura é diferente de registrar o imóvel
Esse é um dos pontos mais importantes para quem possui imóvel no inventário.
A nova regra do CNJ trata diretamente da lavratura da escritura pública de inventário e partilha.
No Paraná, a legislação estadual contém regras específicas sobre o pagamento do ITCMD e também estabelece, no art. 26, § 8º, da Lei Estadual nº 18.573/2015, regra relativa à transcrição do título de transferência no Registro de Imóveis.
Por isso, quando existe imóvel, é fundamental analisar conjuntamente:
a legislação estadual do ITCMD;
a Resolução CNJ nº 695/2026;
as normas do Registro de Imóveis;
a situação específica da matrícula;
e eventual exigência apresentada pelo oficial.
Essa questão ganhou ainda mais relevância em 2026 e merece análise individualizada.
12. Quanto tempo demora um inventário extrajudicial com imóvel?
Não existe um prazo único para todos os inventários.
Um inventário simples, com poucos herdeiros, documentação regular e um imóvel perfeitamente identificado pode avançar muito mais rapidamente do que um inventário envolvendo vários imóveis, empresas, dívidas, questões de união estável ou divergências entre os sucessores.
Entre os fatores que podem influenciar o tempo estão:
- obtenção das certidões;
- identificação dos herdeiros;
- levantamento do patrimônio;
- avaliação dos bens;
- regularização do ITCMD;
- análise da matrícula do imóvel;
- eventual necessidade de correção de documentos;
- elaboração da escritura;
- agenda do Tabelionato;
- análise e registro perante o Registro de Imóveis.
Por isso, prometer que qualquer inventário será concluído em determinado número de dias, sem analisar o caso concreto, não é juridicamente responsável.
13. Existe prazo para iniciar o inventário?
Sim.
O art. 611 do Código de Processo Civil determina que o processo de inventário e partilha deve ser instaurado dentro de 2 meses, contados da abertura da sucessão, e ultimado nos 12 meses subsequentes, admitindo-se prorrogação judicial dos prazos.
Embora a regra esteja redigida em termos de “processo de inventário”, é importante que a família também não deixe o inventário extrajudicial para muito tempo depois do falecimento, sobretudo porque a legislação tributária estadual pode estabelecer consequências para o atraso relacionado ao imposto.
No Paraná, a legislação do ITCMD deve ser analisada especificamente quanto ao momento do fato gerador, vencimento, juros e eventual multa. A própria Secretaria da Fazenda disponibiliza sistemas para declaração e pagamento do imposto.
14. E se existirem vários imóveis em Curitiba e na Região Metropolitana?
Também é possível realizar um único inventário envolvendo vários imóveis, desde que a situação permita o procedimento extrajudicial.
Por exemplo, uma pessoa pode ter deixado:
- um apartamento em Curitiba;
- uma casa em São José dos Pinhais;
- um terreno em Araucária;
- uma propriedade em Campo Largo.
Esses imóveis poderão integrar o mesmo inventário, mas cada imóvel deverá ser analisado conforme sua matrícula e sua circunscrição imobiliária.
Isso é importante porque a escritura é uma coisa e o registro imobiliário é outra.
A Lei de Registros Públicos estabelece que os atos relativos aos imóveis são praticados na serventia competente pela situação do imóvel.
15. E se o imóvel tiver financiamento ou estiver com alienação fiduciária?
Nesse caso, o procedimento merece atenção especial.
O fato de existir um financiamento não significa necessariamente que o imóvel possa ser tratado como um imóvel totalmente livre e desembaraçado.
É necessário verificar a matrícula e o contrato correspondente.
Pode existir, por exemplo, alienação fiduciária, financiamento em andamento ou outro gravame registrado.
Nessas situações, é necessário analisar:
- quem é o titular constante da matrícula;
- qual é o saldo devedor;
- quais direitos foram efetivamente adquiridos;
- quais garantias estão registradas;
- e como esses direitos devem ser tratados no inventário.
Um imóvel financiado não deve simplesmente ser colocado na partilha sem essa análise.
16. E se o imóvel ainda estiver apenas em contrato de compra e venda?
Também é possível que o falecido não tenha deixado um imóvel já registrado em seu nome.
Imagine, por exemplo, que tenha comprado um apartamento em Curitiba, pago grande parte do preço, mas ainda não tenha sido realizado o registro definitivo.
Nesse caso, o que integra a herança pode ser o direito decorrente do contrato, e não necessariamente a propriedade imobiliária já registrada.
Essa diferença é muito importante.
É preciso examinar:
- contrato de compra e venda;
- situação das parcelas;
- eventual financiamento;
- matrícula do imóvel;
- posição contratual do falecido;
- existência de escritura;
- eventual cessão de direitos.
Um bom inventário começa pelo levantamento correto do patrimônio, e não simplesmente pela lista informal de bens fornecida pela família.
17. Quanto custa fazer inventário extrajudicial em Curitiba?
O custo depende da composição do patrimônio e da situação concreta.
Normalmente, podem existir despesas relacionadas a:
honorários advocatícios;
emolumentos do Tabelionato de Notas;
ITCMD, quando devido;
certidões;
avaliações ou documentos específicos;
emolumentos do Registro de Imóveis;
eventuais atos adicionais necessários para a regularização dos bens.
Não existe um “preço único” para todo inventário extrajudicial.
Um inventário com um único apartamento de documentação regular será muito diferente de um inventário com cinco imóveis, veículos, empresas, diversos herdeiros e questões documentais.
Por isso, a estimativa de custos deve ser feita depois de levantar o patrimônio e verificar a situação jurídica dos bens.
18. O que costuma dar problema no inventário com imóvel?
Alguns problemas são especialmente comuns.
Matrícula desatualizada
O imóvel pode estar registrado com informações antigas ou divergentes.
Divergência de nomes
O nome constante na matrícula pode ser diferente daquele que consta nos documentos atuais do proprietário.
Imóvel sem registro adequado
A família pode possuir apenas contrato, cessão de direitos ou outro documento, em vez de propriedade regularmente registrada.
Gravames
Podem existir penhora, hipoteca, usufruto, alienação fiduciária ou outras restrições.
Dívidas
O falecido pode ter deixado obrigações que precisam ser identificadas antes da definição final da partilha.
Divergência entre os herdeiros
A via extrajudicial depende de consenso nas hipóteses em que o consenso é requisito para sua utilização.
Problemas tributários
O ITCMD precisa ser corretamente apurado, declarado e tratado conforme a legislação aplicável.
Uma análise jurídica anterior à escritura pode evitar que esses problemas apareçam apenas na fase final.
19. É possível vender o imóvel durante o inventário?
Dependendo da situação, existem mecanismos jurídicos que podem permitir operações envolvendo bens do espólio antes da conclusão definitiva da partilha, mas não existe uma resposta automática para todos os casos.
A possibilidade dependerá da situação do inventário, da natureza do bem, dos interessados, da necessidade da venda e das regras aplicáveis.
A Resolução CNJ nº 571/2024, por exemplo, também ampliou mecanismos relacionados à administração e à alienação de determinados bens do espólio em âmbito extrajudicial, observados os requisitos da norma.
Por isso, uma família que pretende vender um imóvel deixado pelo falecido não deve simplesmente assinar um contrato de compra e venda sem antes verificar a situação sucessória e registral.
20. Passo a passo do inventário extrajudicial com imóvel
De maneira simplificada, o procedimento pode ser entendido assim:
1. Levantamento da família
Identificação do falecido, cônjuge ou companheiro, herdeiros e demais interessados.
2. Levantamento dos bens
São identificados imóveis, veículos, contas bancárias, participações societárias e outros direitos.
3. Análise dos imóveis
São verificadas matrículas, proprietários, ônus e eventuais pendências.
4. Levantamento tributário
É analisada a incidência do ITCMD e realizada a respectiva declaração perante a Fazenda Estadual, quando aplicável.
5. Definição da partilha
Os herdeiros e demais interessados definem a divisão do patrimônio, observadas as regras sucessórias e o regime de bens.
6. Preparação da escritura
O advogado e o Tabelionato de Notas providenciam a documentação e a minuta do ato.
7. Lavratura da escritura pública
A escritura é assinada pelos interessados e pelo advogado, observadas as exigências legais e notariais.
8. Registro dos imóveis
A escritura é apresentada aos Registros de Imóveis competentes para que a transmissão seja registrada nas respectivas matrículas.
9. Regularização dos demais bens
Depois da escritura, outros bens também precisam ser transferidos ou regularizados perante os órgãos competentes.
21. Por que é importante fazer o inventário corretamente quando existe imóvel?
Porque o inventário não serve apenas para “dividir os bens”.
Ele é o procedimento que permite regularizar juridicamente o patrimônio deixado pelo falecido.
Enquanto a documentação não estiver corretamente regularizada, os herdeiros podem encontrar dificuldades para:
- vender o imóvel;
- financiar;
- utilizar o bem como garantia;
- regularizar documentos;
- realizar futuras transmissões;
- atualizar a matrícula;
- resolver problemas sucessórios posteriores.
Um imóvel que permanece indefinidamente registrado em nome de uma pessoa falecida pode se transformar em um problema muito maior para a família no futuro.
Perguntas frequentes sobre inventário extrajudicial com imóvel em Curitiba
Posso fazer inventário extrajudicial se o falecido deixou uma casa em Curitiba?
Sim. A existência de imóvel não impede o inventário extrajudicial, desde que estejam presentes os requisitos legais para utilização dessa via.
Preciso fazer o inventário no cartório do bairro onde fica o imóvel?
Não. A escolha do Tabelionato de Notas é livre. O Registro de Imóveis, porém, deve observar a competência relacionada à localização do imóvel.
Preciso pagar o ITCMD antes de fazer a escritura?
Desde a Resolução CNJ nº 695/2026, a lavratura da escritura pública de inventário e partilha não está condicionada à comprovação do prévio recolhimento do ITCMD. Isso não elimina a obrigação tributária.
Preciso de advogado?
Sim. A assistência de advogado ou defensor público é obrigatória no inventário extrajudicial.
Posso fazer inventário em cartório se houver menor de idade entre os herdeiros?
Em determinadas situações, sim, desde que sejam atendidos os requisitos específicos estabelecidos pelo CNJ. A Resolução CNJ nº 571/2024 ampliou essa possibilidade.
Depois da escritura, o imóvel já fica automaticamente no nome dos herdeiros?
Não. A escritura é o título que deverá ser apresentado ao Registro de Imóveis competente para o registro da transmissão.
Conclusão: inventário com imóvel exige atenção especial
O inventário extrajudicial pode ser uma alternativa muito mais simples do que um processo judicial quando a situação familiar e patrimonial permite essa modalidade.
Entretanto, quando existe imóvel em Curitiba ou na Região Metropolitana, não basta simplesmente “fazer o inventário no cartório”.
É necessário analisar toda a cadeia documental:
família → patrimônio → imóvel → matrícula → ITCMD → escritura → Registro de Imóveis.
Além disso, as regras estão passando por mudanças importantes.
Em 2026, a Resolução CNJ nº 695/2026 alterou a disciplina nacional para estabelecer que a escritura pública de inventário e partilha não depende do prévio recolhimento do ITCMD, embora a obrigação tributária continue existente.
Para quem possui imóveis no Paraná, a análise deve considerar também a legislação estadual do ITCMD, as normas do Tribunal de Justiça do Paraná e as regras específicas do Registro de Imóveis responsável pela matrícula.
Por isso, antes de iniciar o inventário, é recomendável verificar toda a documentação e a situação jurídica dos imóveis.
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Seu familiar faleceu e deixou um imóvel?
Antes de simplesmente procurar um cartório, é importante verificar quem são os herdeiros, quais bens existem, como está a matrícula do imóvel, quais impostos podem ser devidos e qual é a forma correta de realizar a partilha.
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Agibert & Neves Advogados Associados
Direito Sucessório e Direito Imobiliário
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