STJ decide que Súmula 308 não se aplica à alienação fiduciária: entenda os riscos antes de comprar um imóvel da construtora

Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos da vida. Por isso, toda cautela é necessária antes da assinatura do contrato e do pagamento do preço.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão de grande impacto para compradores de imóveis adquiridos diretamente de construtoras e incorporadoras. No julgamento do Recurso Especial (REsp) nº 1.483.058, a Quarta Turma reafirmou que a proteção prevista na Súmula 308 do STJ não se aplica aos casos de alienação fiduciária de imóvel.

Na prática, a decisão reforça a importância de analisar cuidadosamente a matrícula do imóvel antes da compra, especialmente para verificar se existe alguma alienação fiduciária registrada em favor de instituição financeira.

O que diz a Súmula 308 do STJ?

A Súmula 308 estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não produz efeitos contra o comprador do imóvel de boa-fé.

Em outras palavras, quando a garantia existente é uma hipoteca, o banco não pode prejudicar quem adquiriu regularmente a unidade imobiliária.

Durante muitos anos, alguns compradores tentaram aplicar esse mesmo entendimento aos casos de alienação fiduciária. Contudo, o STJ deixou claro que os dois institutos possuem natureza jurídica distinta.

O que aconteceu no REsp 1.483.058?

No caso analisado pelo STJ, uma compradora adquiriu e quitou um apartamento junto à construtora.

Posteriormente, descobriu que o imóvel fazia parte de um empreendimento dado em alienação fiduciária como garantia de financiamento obtido pela construtora perante uma instituição financeira.

A compradora sustentou que, por analogia à Súmula 308, essa garantia deveria ser cancelada.

Entretanto, o STJ reformou a decisão do Tribunal de origem e concluiu que a Súmula 308 não pode ser aplicada à alienação fiduciária.

Segundo a Corte, enquanto a hipoteca constitui apenas uma garantia real, na alienação fiduciária a propriedade resolúvel do imóvel pertence ao credor fiduciário até a quitação da obrigação, conforme disciplina da Lei nº 9.514/1997.

Por essa razão, a garantia não pode ser simplesmente afastada em razão da venda realizada pela construtora.

Qual o impacto dessa decisão?

A decisão serve como importante alerta para qualquer pessoa que pretenda adquirir um imóvel diretamente de uma construtora ou incorporadora.

Mesmo que o comprador pague integralmente o preço do imóvel, a existência de alienação fiduciária previamente registrada pode gerar consequências jurídicas relevantes caso a situação não seja regularizada.

Isso não significa que comprar imóvel de construtora seja inseguro. Significa, porém, que a negociação exige uma análise documental criteriosa antes da assinatura do contrato.

Como se proteger antes de comprar um imóvel?

Algumas medidas preventivas podem evitar transtornos futuros:

• solicitar uma matrícula atualizada do imóvel;
• verificar a existência de alienação fiduciária, hipoteca ou outras restrições;
• confirmar como ocorrerá a baixa da garantia eventualmente existente;
• analisar toda a documentação do empreendimento;
• buscar orientação jurídica especializada antes da assinatura do contrato.

Essa análise prévia permite identificar riscos que muitas vezes passam despercebidos pelo comprador.

Já comprei o imóvel e descobri uma alienação fiduciária. O que fazer?

Cada situação deve ser analisada individualmente.

É necessário verificar, entre outros aspectos:

• a data dos registros na matrícula;
• as cláusulas do contrato de compra e venda;
• a situação do financiamento da construtora;
• a atuação da instituição financeira;
• os documentos entregues ao comprador.

Dependendo do caso concreto, podem existir medidas judiciais e extrajudiciais destinadas à proteção dos direitos do adquirente.

Por isso, é fundamental procurar orientação jurídica especializada o quanto antes.

A importância da assessoria jurídica preventiva

Grande parte dos conflitos imobiliários poderia ser evitada com uma análise jurídica realizada antes da compra.

A conferência da matrícula, dos registros imobiliários, das garantias existentes e da documentação contratual proporciona muito mais segurança ao comprador e reduz significativamente os riscos envolvidos na negociação.

Se você pretende adquirir um imóvel de construtora ou já enfrenta problemas relacionados à existência de alienação fiduciária registrada na matrícula, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para avaliar o caso concreto e indicar a solução jurídica mais adequada.

O escritório Agibert & Neves Advogados Associados atua na assessoria preventiva e contenciosa em Direito Imobiliário, auxiliando compradores, vendedores, herdeiros e proprietários na análise de documentos, contratos e registros imobiliários, sempre buscando segurança jurídica e proteção patrimonial.