Atraso na Entrega do Imóvel na Planta: Você Pode Receber Multa E Lucros Cessantes?

Uma das dúvidas mais comuns entre compradores que enfrentam atraso na entrega do imóvel na planta é se é possível receber ao mesmo tempo a multa moratória (aquela de 1% ao mês) e a indenização por lucros cessantes (o valor que você deixou de ganhar com aluguel ou revenda). A resposta, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), é: depende.

1. A Regra Geral: o Tema 970 do STJ

Em 2019, a Segunda Seção do STJ julgou os Recursos Especiais 1.498.484/DF e 1.635.428/SC sob o rito dos recursos repetitivos e fixou a tese do Tema 970:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Traduzindo: se o contrato já prevê uma multa para punir o atraso, o comprador não pode, em regra, cobrar novamente pelos mesmos prejuízos sob o título de “lucros cessantes”. Isso evitaria o chamado bis in idem — a dupla punição pelo mesmo fato.

A lógica é simples: a multa moratória já existe justamente para compensar o comprador pelo prejuízo causado pelo atraso. Cobrar os lucros cessantes por cima disso, em situações normais, significaria receber duas vezes pelo mesmo dano.

2. A Grande Exceção: Quando a Multa é Menor que o Aluguel

A mesma jurisprudência que criou a regra também criou a exceção. O STJ admite a cumulação quando a multa contratual é insuficiente para reparar integralmente o dano — especialmente se for inferior ao valor que o comprador deixou de auferir com a locação do imóvel.

Em dezembro de 2022, a 3ª Turma do STJ, no Recurso Especial 2.025.166/RS, reafirmou esse entendimento: é possível cumular a cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com os encargos locatícios.

Exemplo prático:

Nesse caso, o comprador pode receber a multa (R$2.000,00) mais a diferença dos lucros cessantes (R$500,00), totalizando os R$2.500,00 de prejuízo mensal. A cumulação, aqui, não gera enriquecimento sem causa — apenas repõe exatamente o que o comprador perdeu.

3. O que Mudou com a Decisão do STJ em Novembro de 2025?

Em novembro de 2025, a 1ª Turma do STJ, no Recurso Especial 1.947.623/RJ, reafirmou o entendimento do Tema 970 ao julgar um recurso de uma incorporadora contra uma decisão do TJ-RJ que admitia a cumulação.

O ministro relator, Raul Araújo, destacou que, existindo cláusula penal moratória contratualmente prevista, a condenação em lucros cessantes deve ser afastada para evitar a dupla punição.

Importante: Esse julgamento não criou uma nova regra — apenas confirmou a tese já firmada no Tema 970. A exceção (cumulação quando a multa é inferior ao aluguel) continua válida, pois o próprio Tema 970 a prevê.

O que a decisão de 2025 deixou claro é que a cumulação não é automática. O comprador não pode simplesmente pedir os dois valores sem demonstrar que a multa é insuficiente para cobrir o prejuízo.

4. Multa Moratória x Multa Compensatória: Entenda a Diferença

Outro ponto essencial para saber se você pode cumular ou não é a natureza da multa prevista no contrato:

Se o contrato foi rescindido (você desistiu do imóvel), a multa aplicada é a compensatória, e a cumulação com lucros cessantes é vedada. Se o contrato continua em vigor e você apenas cobra o atraso, a multa é moratória, e a exceção pode ser aplicada.

5. Passo a Passo: Como Saber se Você Tem Direito à Cumulação

Se você está com atraso na entrega do imóvel na planta e quer saber se pode cobrar tanto a multa quanto os lucros cessantes, siga este roteiro:

1. Verifique o contrato

Localize a cláusula que prevê a multa por atraso. Qual é o valor? É um percentual fixo (ex: 1% ao mês) ou um valor fechado?

2. Calcule o valor da multa mensal

Multiplique o percentual pelo valor que você já pagou à construtora até o momento do atraso.

3. Pesquise o valor do aluguel de imóveis similares na sua região

Use sites de imobiliárias, OLX, Imovelweb ou converse com corretores. O valor de referência deve ser o de um imóvel com as mesmas características do seu (metragem, quartos, localização).

4. Compare os valores

• Se a multa for igual ou superior ao aluguel, você não pode cumular — receberá apenas a multa.

• Se a multa for inferior ao aluguel, você pode cumular e cobrar a diferença como lucros cessantes.

5. Consulte um advogado especializado

Cada caso tem particularidades. A análise de um profissional é essencial para calcular o valor correto e adotar a estratégia adequada.

Conclusão: Conheça Seus Direitos

O atraso na entrega do imóvel na planta gera prejuízos reais que vão além do desconforto. A multa moratória e os lucros cessantes são instrumentos legítimos para reparar esses danos — mas a cumulação entre eles não é automática.

A regra é a vedação; a exceção é a cumulação quando a multa é inferior ao valor do aluguel. Saber essa diferença pode significar dezenas de milhares de reais a mais ou a menos no seu bolso.

Sempre procure orientação jurídica especializada (Especialistas em Direito Imobiliário em Curitiba). O momento da entrega das chaves é o mais crítico e também o mais perigoso para quem não conhece seus direitos.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado especializado. Cada caso deve ser analisado individualmente.

O escritório Agibert & Neves Advogados Associados atua na assessoria preventiva e contenciosa em Direito Imobiliário, auxiliando compradores, vendedores, herdeiros e proprietários na análise de documentos, contratos e registros imobiliários, sempre buscando segurança jurídica e proteção patrimonial.

Teve o imóvel atrasado e está com dúvidas sobre o valor da sua indenização? Fale com um especialista agora mesmo.