Distrato de Imóvel na Planta em 2025/2026: O Que Mudou com a Decisão do STJ e Quanto Você Tem Direito a Receber

Decisão do STJ no REsp 2.106.548/SP (2025) limita a retenção a 25% e garante devolução imediata de 75% do valor pago no distrato de imóvel na planta. Entenda seus direitos.

Comprar um imóvel na planta é um dos maiores investimentos da vida de uma família. Mas o que acontece quando, por algum motivo, você precisa desistir do negócio? Por quanto tempo a construtora pode segurar seu dinheiro? Quanto você realmente vai receber de volta?

Se você está considerando o distrato de imóvel na planta — ou já desistiu e está aguardando a devolução —, este artigo é essencial. Uma decisão histórica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em setembro de 2025 mudou completamente as regras do jogo, garantindo ao comprador a devolução mínima de 75% do valor pago, de forma imediata e em parcela única.

Entenda abaixo o que mudou, quais são seus direitos e como agir para não perder dinheiro.

1. O que é o Distrato de Imóvel na Planta?

Distrato é o nome jurídico para o cancelamento formal de um contrato de compra e venda de imóvel ainda em construção. Pode ocorrer por iniciativa do comprador (por exemplo, por dificuldades financeiras, mudança de planos ou insatisfação com a obra) ou por iniciativa da construtora (em caso de inadimplemento do comprador).

Até pouco tempo atrás, quem desistia de um imóvel na planta corria o risco de perder mais da metade do dinheiro já pago, além de esperar anos para receber o que sobrasse. As construtoras se amparavam na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) , que permitia retenções de até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação e 25% nos demais.

Esse cenário, no entanto, foi drasticamente alterado pelo STJ.

2. A Decisão Histórica do STJ: REsp nº 2.106.548/SP (Setembro de 2025)

Em 2 de setembro de 2025, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, julgou o Recurso Especial nº 2.106.548/SP e firmou um entendimento que representa uma verdadeira virada de chave na proteção do consumidor.

A Corte decidiu que, em contratos de compra e venda de imóveis onde há relação de consumo (ou seja, quando o comprador é pessoa física e a construtora atua profissionalmente no mercado), as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) devem prevalecer sobre a Lei do Distrato.

O que isso significa na prática?

• Teto global de retenção de 25%: A construtora pode reter, no máximo, 25% do valor total já pago pelo comprador. Isso inclui a soma de todos os descontos possíveis: cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem, tributos e qualquer outra rubrica. A retenção não pode ultrapassar esse percentual, sob pena de redução judicial.

• Devolução imediata de 75%: O comprador tem direito à devolução de, no mínimo, 75% do que pagou, de forma imediata e em parcela única.

• Fim da espera pela obra: A devolução não pode mais ser condicionada ao término da obra ou à obtenção do “habite-se”, como previa a Lei do Distrato.

Exemplo prático:

3. O Conflito entre a Lei do Distrato e o CDC

A decisão do STJ não revogou a Lei do Distrato, mas estabeleceu que ela deve ser interpretada em conformidade com a lógica protetiva do CDC.

A Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei das Incorporações (Lei nº 4.591/1964), previa expressamente que o adquirente que desiste do negócio faz jus à restituição dos valores pagos, descontados a comissão de corretagem e uma penalidade de até 25% — ou até 50% quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação.

O STJ, no entanto, entendeu que essa previsão legal não pode ser aplicada de forma literal quando resultar em vantagem excessiva para a construtora, o que é vedado pelo art. 51, IV, do CDC.

Além disso, o art. 53 do CDC considera nulas as cláusulas que levem à perda total das prestações pagas após a resolução do contrato de compra e venda. A perda de 50% do valor pago, na visão da Corte, já configura uma perda substancial e desproporcional.

“[…] quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, sob pena de redução […]” — Ministra Nancy Andrighi

4. O Que Diz a Súmula 543 do STJ?

A Súmula 543 do STJ, editada em 2015, já determinava que a devolução dos valores em caso de distrato deve ser imediata e em parcela única.

A Lei do Distrato, de 2018, flexibilizou essa regra ao permitir que a devolução ocorresse em até 180 dias ou após o “habite-se”. O STJ, em 2025, reafirmou a Súmula 543, estabelecendo que a devolução imediata prevalece sobre o prazo alongado da lei especial.

5. E Quando o Atraso na Obra é a Causa do Distrato?

Se o motivo da desistência for o atraso na entrega do imóvel (superior a 180 dias de tolerância), a situação é ainda mais favorável ao comprador. Nesse caso:

• A devolução é integral (100%) do que foi pago.

• O comprador ainda pode cobrar multa moratória, lucros cessantes e danos morais, conforme já abordamos em artigos anteriores.

Isso porque o atraso configura descumprimento contratual pela construtora, e não uma simples desistência do comprador.

6. E se o Contrato For de Lote (Terreno) Não Edificado?

A decisão do STJ de setembro de 2025 também alcança os contratos de compra e venda de lotes não edificados.

Em 17 de dezembro de 2025, a 3ª Turma do STJ, novamente sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, reafirmou o entendimento no Recurso Especial 2.207.712/SP: mesmo em contratos de loteamento, havendo relação de consumo, a retenção total deve respeitar o teto de 25%. Em 9 de dezembro de 2025, o mesmo colegiado já havia aplicado a orientação no EREsp 2.222.022/MS.

Isso significa que compradores de terrenos também estão protegidos pela mesma regra.

7. O que Pode Ser Retido Além dos 25%?

A decisão do STJ ressalva a possibilidade de cobrança da taxa de fruição (ou ocupação). Essa taxa, geralmente de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, só pode ser cobrada se o comprador efetivamente ocupou o imóvel.

IPTU e condomínio também só podem ser cobrados se a unidade já tiver sido formalmente entregue.

Ou seja: o teto de 25% é para a retenção propriamente dita (multa, corretagem, despesas). A taxa de fruição, quando devida, pode ser cobrada além desse limite.

8. Passo a Passo: Como Saber se Você Tem Direito à Devolução de 75%

Se você já desistiu do imóvel ou está pensando em desistir, siga este roteiro:

1. Verifique o contrato

Localize a cláusula que prevê a multa por desistência e o regime de afetação do empreendimento.

2. Calcule o valor total já pago

Some todas as parcelas, entrada, sinal e demais valores quitados.

3. Compare com a decisão do STJ (REsp 2.106.548/SP)

• A construtora pode reter, no máximo, 25% do total pago (soma de todos os descontos).

• Você tem direito a 75% de volta, imediatamente.

4. Não aceite prazos alongados

A devolução deve ser em parcela única e imediata. Não aceite propostas de parcelamento ou espera pelo fim da obra.

5. Consulte um advogado especializado

Cada caso tem particularidades. Um profissional poderá analisar seu contrato, verificar se há abusividade e adotar a estratégia adequada — inclusive judicial, se necessário.

9. A Decisão do STJ é Vinculante?

Embora o julgamento da 3ª Turma não tenha efeito vinculante (ou seja, não obriga todos os juízes do país a seguirem automaticamente), ele cria jurisprudência sólida e deve servir de base para decisões semelhantes nas instâncias inferiores.

Isso significa que, na prática, a tendência é que juízes e tribunais de todo o Brasil passem a aplicar o mesmo entendimento, garantindo segurança jurídica aos compradores.

Conclusão: Seus Direitos Foram Reforçados

A decisão do STJ no REsp 2.106.548/SP, de setembro de 2025, representa um marco na proteção do comprador de imóvel na planta. Ao estabelecer que o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato, a Corte garantiu que o consumidor não seja penalizado de forma excessiva por uma desistência, assegurando a devolução mínima de 75% do valor pago, de forma imediata.

Se você está passando por essa situação, não aceite a primeira oferta da construtora. Muitas incorporadoras ainda tentam aplicar a Lei do Distrato de forma literal, retendo 50% ou mais. Conheça seus direitos, busque orientação jurídica especializada e faça valer o que a Justiça já decidiu.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado especializado. Cada caso deve ser analisado individualmente.

O escritório Agibert & Neves Advogados Associados atua na assessoria preventiva e contenciosa em Direito Imobiliário, auxiliando compradores, vendedores, herdeiros e proprietários na análise de documentos, contratos e registros imobiliários, sempre buscando segurança jurídica e proteção patrimonial.

Está com dúvidas sobre o distrato do seu imóvel ou a construtora está se recusando a devolver 75% do valor pago? Fale com um especialista agora mesmo.